Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), thị trường địa ốc TP. HCM hiện vẫn ách tắc, nguồn cung dự án mới sụt giảm, một số doanh nghiệp lâm vào tình cảnh khó khăn, thu ngân sách từ tiền sử dụng đất giảm và giá bất động sản tăng cao.
Nguyên nhân của vấn đề này, ông Châu khẳng định rằng các chồng chéo, thậm chí xung đột giữa các quy định pháp luật, nhất là trong đầu tư xây dựng đang ngày một nhiều.
Hình minh họa
Dẫn chứng cho luận điểm trên, tại buổi tọa đàm “Xung đột tính pháp lý trong đầu tư xây dựng” mới đây, ông Châu cho biết, theo quy định tại Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, chủ đầu tư dự án tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/500 khu vực được giao đầu tư. Theo đó, đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan chức năng phê duyệt, là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng. Luật Xây dựng cũng quy định, đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng.
Tuy nhiên, đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đều bị ách tắc, do Sở Quy hoạch – Kiến trúc không nhận hồ sơ của nhà đầu tư vì trái với Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, quy định chủ đầu tư mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết.
“Phải chăng do không rõ ràng trong các văn bản pháp luật đã tạo ra cách hiểu khác nhau giữa nhà đầu tư và chủ đầu tư, vì chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận chủ đầu tư, nên các doanh nghiệp không được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án. Trong khi đó, khái niệm nhà đầu tư trong Luật Đầu tư là các loại hình dự án sản xuất kinh doanh, nhất là dự án nhà ở thương mại”, ông Châu nói.
Bên cạnh những quy định tréo ngoe về cách dùng thuật ngữ trên, ông Châu còn phân tích thêm một vướng mắc rất lớn mà nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đang gặp phải, đó là đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó xen cài đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý.
Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại – Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cho rằng đây là vấn đề nhạy cảm, được ví như “mớ bòng bong”. Điều này gây ra nhiều hệ quả lớn, làm mất thời gian, lỡ cơ hội đầu tư, làm tăng chi phí và rủi ro đối với hoạt động kinh doanh. Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng, thời gian vừa qua, VCCI thu thập, hệ thống lại, làm rõ những điểm chồng chéo, xung đột giữa các quy định của pháp luật. VCCI đã có báo cáo nhanh gửi Thủ tướng Chính phủ về 20 điểm xung đột, chồng chéo lớn của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, đấu thầu.
Cụ thể, xung đột về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở; xung đột về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong dự án có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất giữa Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu và Luật Đất đai; xung đột về thủ tục giới thiệu địa điểm đầu tư, địa điểm xây dựng giữa Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Đầu tư; chồng chéo thủ tục xin phép chuyển nhượng dự án bất động sản giữa Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản; không thống nhất về quyền chuyển nhượng dự án bất động sản giữa Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai; có sự khác nhau về trình tự, thủ tục đầu tư dự án quy mô 5.000 tỷ đồng trở lên giữa Luật Đầu tư, Luật Quản lý sử dụng vốn nhà nước tại doanh nghiệp và Luật Xây dựng.
Vướng mắc nữa cũng được các doanh nghiệp, nhà đầu tư nêu ra, là tiêu chí phân chia dự án đầu tư giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở khác nhau, khiến các cơ quan quản lý địa phương và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào là đúng.
Chẳng hạn, thủ tục giới thiệu địa điểm xây dựng trong quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Luật Nhà ở không thống nhất thời điểm giới thiệu trước hay sau, khi nhà đầu tư nhận được chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo Luật Đầu tư, địa điểm được xác định trước khi có quyết định chủ trương đầu tư. Trong khi đó, Luật Xây dựng quy định cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho chủ đầu tư khi có yêu cầu, tức không bắt buộc và không nói rõ phải có trước hay sau khi có quyết định chủ trương đầu tư.
Về thủ tục giới thiệu địa điểm xây dựng, bà Đặng Thị Hải Yến, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Bộ xây dựng, cho biết theo Luật Đầu tư, địa điểm được xác định trước khi có quyết định chủ trương đầu tư. Trong khi đó, Luật Xây dựng quy định cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho chủ đầu tư khi có yêu cầu, tức không bắt buộc và không nói rõ phải có trước hay sau khi có quyết định chủ trương đầu tư.
Sự chồng chéo này khiến các địa phương có cách hiểu và vận dụng khác nhau, gây lúng túng cho nhà đầu tư. Có địa phương thực hiện thủ tục hành chính giới thiệu địa điểm trước thủ tục quyết định chủ trương đầu tư. Có địa phương lại thực hiện sau đó, và cũng có nơi đồng thời thực hiện 2 thủ tục. Như vậy làm đúng quy định luật này đồng nghĩa làm sai quy định của luật kia, và ngược lại.
Do vậy, rất mong nhà nước xem xét và có sự sửa đổi bổ sung hợp lý kịp thời. Mọi thắc mắc về Pháp luật, quý khách vui lòng liên hệ Tư vấn Blue để được tư vấn miễn phí.
