Luật Đất đai năm 2013 là sự ghi nhận những chính sách tiến bộ của Nhà nước với đất đai, đặc biệt là trong lĩnh vực chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của một chủ thể đặc biệt- các tổ chức kinh tế Việt Nam với các nhà đầu tư nước ngoài. Để tìm hiểu rõ các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất của tổ chức kinh tế Việt Nam cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, nhóm chúng em đã đi vào phân tích và đưa ra những nhận xét về những quy định đó dưới đây.
Hình minh họa
Điều kiện chuyển nhượng
Điều 45 Luật Đầu tư năm 2014 có quy định điều kiện được chuyển nhượng dự án như sau:
“1. Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 Điều 48 của Luật này;
b) Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;
c) Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
d) Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).
Căn cứ vào khoản 1 Điều 48 Luật Đầu tư thì các trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động sau đây sẽ không có việc chuyển nhượng dự án đầu tư:
“a) Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án;
b) Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp;
c) Hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;
d) Dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 47 của Luật này mà nhà đầu tư không có khả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động;
đ) Nhà đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày có quyết định thu hồi đất hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư;
e) Dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của nhà đầu tư;
g) Sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 46 của Luật này;
h) Theo bản án, quyết định của Tòa án, Trọng tài.”
Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng
Theo quy định tại Điều 38 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì quyền của bên chuyển nhượng là:
– Khoản 1: “Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng”. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trượng hợp nhà nước có quy định về giá thì thì các bên phải thực hiện rõ theo quy định (Theo Điều 15 Luật kinh doanh bất động sản 2014). Thời hạn thanh toán và phương thức thanh toán cần thực hiện đúng theo hợp đồng. Khoản 2: “Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nhận đất theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng”. Việc giao nhận đất và hồ sơ có thể thực hiện tại cùng một thời điểm mà cũng có thể là tại các thời điểm khác nhau.
– Khoản 3: “Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra”. Việc yêu cầu bồi thường thiệt hại sẽ được thực hiện khi có đủ các điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.
– Ngoài ra bên chuyển nhượng còn có quyền không giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trượng hợp các bên có thỏa thuận khác và có các quyền khác trong hợp đồng.
Đồng thời bên chuyển nhượng cũng có một số nghĩa vụ được quy định rõ tại Điều 39 Luật kinh daonh bất động sản 2014 như sau:
– Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin mà mình cung cấp
– Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
– Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
– Bồi thường thiệt hại do lỗi cảu minh gây nên, đồng thời thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sửu dụng đất
Tương tự như bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng cũng có các quyền lợi nhất định được quy định tại Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
– Yêu cầu cung cấp thông tin chính xác, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
– Yêu cầu làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sửu dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Yêu cầu bên chuyển nhương giao dất đủ diện tích, đúng vị trí, tình trạng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Và bên nhận chuyển nhượng có quyền có quyền sử dụng đất sử dụng đất từ thời điểm nhận bàn giao từ ben chuyển nhượng, yêu cầu được bồi thường do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra và các quyền khác được quy định trong hợp đồng.
Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản quy định nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
– Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng
– Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng và bồi thượng thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
– Thực hiện các nghĩa vụ khác theo đúng quy định của pháp luật và các nghĩa vụ khác được quy định trong hợp đồng.
Trên đây là tư vấn của Tư vấn Blue. Mọi thắc mắc quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí.
